房产投资按揭几年合适？
我们从历史数据看看按揭贷款买房的利率变化情况。 2012年7月6日央行第一次降息后，商业银行房贷利率浮动区间调整为基准利率的上浮下限为30%，即商业房贷利率下限为基准利率的0.7倍（4.59%×0.7=3.213%）。 此后该利率一直维持到2014年11月22日，期间历经多次上调，但从未突破这条“底线”。
2014年11月21日央行第二次降息后，商贷房贷利率的下限首次突破这条红线，降至基准利率的0.85倍。2015年5年期的商用贷款利率曾一度下调至基准利率的0.73（4.85%*0.73=3.795%），创历史新低。 随后，在政策引导下，商业房贷利率持续上浮，2017年更是出现过短暂反弹回升至基准利率的水平。但在总体下行趋势中，商业房贷的加点数值呈现逐次加大的特征。
从上述历史数据可以看出：
1、商业房贷利率一直低于公积金贷款利率；
2、在经历了连续三次降息后，商业房贷利率与公积金贷款利率的差距已缩小至1.2个百分点内；
3、近年来，商业房贷利率整体上处于稳步下滑的态势；
4、受住房交易量影响，各地政府对房地产市场的调控力度不断加码，商业房贷政策的基点呈逐次抬高的趋势。
基于以上结论，如果我们采用纯商业贷款的方式买房，建议选择利率下浮的首套房借款人。如果首套房借款人已不在享受房贷利率打折的优惠，那么二套房贷的利率将恢复到基准利率的1.1倍！ 另外还需要注意，一般情况下，商业银行对首套房贷的客户会比较重视，相应的办理流程也会比较快捷，二套房的办理则相对会复杂一些。因此如果借款人首套房贷款购买时间为5年以上，并且是在央行的基准利率上下浮的情况下，可以选择先商贷买入作为投资用途，等市场向好再置换成自住户型以节省利息支出。不过要注意把握贷款时机和置换节奏，以免买的不划算。 如果资金允许，也可以考虑使用组合贷款，即在申请公积金贷款的同时，也向银行申请商业贷款。虽然组合贷款所耗费的时间和精力较多，需要准备的资料也更加繁琐，但是可以解决二者利率差异的问题，尤其是公积金贷款额度有限的部分购房者，可以通过组合贷款的方式提升贷款规模并节省利息的负担。